Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is een regeling in de Nederlandse Wet inkomstenbelasting 2001.

Het 'eigenwoningforfait' dateert uit 1893, het werd toentertijd ingevoerd onder de naam: huurwaardeforfait. Sinds de invoering van de Wet Inkomstenbelasting 2001 is de naam veranderd in eigenwoningforfait, inhoudelijk veranderde er niets. Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat een belastingplichtige moet optellen bij zijn inkomen in box 1, het forfait is een percentage van de WOZ-waarde van een woning.

Ontstaan

De Belastingdienst bedacht in de negentiger jaren van de negentiende eeuw (invoering 1893) dat iemand die een huis bezit, dit huis ook zou kunnen verhuren. Op die manier zou een woningbezitter inkomen kunnen genereren, waarover hij belasting zou moeten betalen. De Belastingdienst heeft het bedrag dat iemand aan huur zou kúnnen vragen vastgesteld op een percentage van de WOZ-waarde. WOZ staat voor: Wet waardering onroerende zaken. Taxateurs in dienst van de gemeente bepalen de hoogte van de WOZ-waarde, die ligt meestal iets onder de vrije verkoopprijs.

De waarde van de woning en het percentage

Het eigenwoningforfait is een percentage van de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde (de hieronder genoemde bedragen en percentages zijn voor 2010)

WOZ-waarde	Percentage
tot € 12.500	0 procent
€ 12.501 t/m € 25.000	0,20%
€ 25.001 t/m € 50.000	0,30%
€ 50.001 t/m € 75.000	0,40%
€ 75.000 t/m € 1.010.000	0,55%
Meer dan € 1.010.000	€ 5.555 + 0,80% over het meerdere

Tot en met 2008 kende het eigenwoningforfait een maximum van € 9.300. Dit maximum is met ingang van 2009 komen te vervallen, hierdoor wordt het eigenwoningforfait van woningen met een WOZ-waarde boven € 1.690.909,- hoger.

Bedraagt de WOZ-waarde van een huis € 200.000,- dan is het eigenwoningforfait 0,55% van die € 200.000,- dus € 1.100,-. Over dit bedrag moet vervolgens inkomstenbelasting betaald worden. De belastingplichtige met een eigen woning heeft weliswaar geen werkelijk inkomen uit zijn woning, maar zou dat (volgens de belastingdienst) wel kunnen hebben. Dit fictieve inkomen moet bij het inkomen uit werk worden opgeteld (box 1).

Hoeveel belasting betaald moet worden over het eigenwoningforfait is afhankelijk van de belastingschijf waar iemand in valt. Er zijn vier schijven die variëren van 33% tot 52%. Het eigenwoningforfait valt in Box 1 van de Inkomstenbelasting: "Inkomen uit Werk en Woning".

De invoering

In eerste instantie is het 'huurwaardeforfait' (de oude benaming tot 2001) ingevoerd als fictief inkomen . In de jaren negentig van de 19e eeuw bedacht men dat iemand die een eigen woning bezit, deze ook zou kunnen verhuren. Bij verhuur zou men inkomen kunnen genereren en daarover zou men dan belasting moeten betalen. De invoering stuitte op verzet. Eigenwoningbezitters moesten nu immers belasting gaan betalen over inkomen dat ze helemaal niet hadden, men verhuurde de woning tenslotte niet maar woonde er zelf - van inkomen was dus geen sprake. Maar het feit dat men zelf in de woning woonde en deze helemaal niet verhuurde deed niet ter zake volgens de overheid: wie een eigen woning had kreeg een fiscale bijtelling bij het inkomen. Omdat de informatie afkomstig van de overheid summier en ingewikkeld was, is het verzet tegen de invoering van het huurwaardeforfait beperkt gebleven. Jaren na invoering is een groot deel van de Nederlanders nog steeds onbekend met de strekking van het eigenwoningforfait.

Inmiddels is het 'huurwaardeforfait' sinds 2001 hernoemd tot 'eigenwoningforfait', inhoudelijk veranderde er niets. Het heet nu dat eigenwoningbezitters de belasting moeten betalen omdat zij woongenot hebben én gebruik kunnen maken van hypotheekrenteaftrek. Op zich is de redenering dat het eigenwoningenforfait de hypotheekrente compenseert niet logisch. Hypotheekrenteaftrek bestond al ruim 20 jaar vóór het bestaan van het eigenwoningforfait en is ooit ingevoerd om eigenwoningbezit te stimuleren. Daarmee blijft staan dat het eigenwoningforfait een (fictieve) verhoging van het inkomen uit werken en wonen is en wordt er nog steeds inkomstenbelasting betaald over inkomen dat men in werkelijkheid niet heeft.

Wet Hillen

Als iemand een geringe hypotheekschuld heeft en daardoor weinig rente betaalt, zou het kunnen dat het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare rente. Het in box 1 belastbare "voordeel uit eigen woning" zou dan positief zijn. Dit wordt voorkomen door de op 1 januari 2005 ingevoerde wet Hillen. Met deze regeling kunnen eigenwoningbezitters een aftrekpost ten bedrage van het verschil krijgen als de aftrekbare rente lager is dan het eigenwoningforfait. Voorbeeld: een woningeigenaar heeft nog een kleine hypotheekschuld, hierover betaalt hij jaarlijks € 1.500 euro rente, die rente mag hij aftrekken. De WOZ-waarde van zijn woning is vastgesteld op 450.000 euro, zijn eigenwoningenforfait (0,55% van de WOZ-waarde) is € 2.475, over dit bedrag zou hij inkomstenbelasting moeten betalen. Volgens de Wet Hillen heeft deze woningeigenaar recht op een extra aftrekpost van € 975 (2475 minus 1500). Daardoor hoeft hij over de woning per saldo geen belasting te betalen.

Bezuinigingsplannen 2009

Eind 2008 begin 2009 liep het financieringstekort van de overheid door de kredietcrisis en de daaruit voortvloeiende recessie snel op. Het Centraal Planbureau becijferde het tekort over het jaar 2009 in januari/februari 2009 op ongeveer 33 miljard euro. Hierdoor kwam het kabinet met een aantal bezuinigingsvoorstellen. De voorstellen rond het eigenwoningenforfait en de hypotheekrenteaftrek waren opvallend. Vanaf 2001 stelt de overheid dat het eigenwoningforfait o.a. in het leven is geroepen omdat eigenwoningbezitters gebruik kunnen maken van hypotheekrenteaftrek. Het eigenwoningforfait zou dit voordeel deels moeten compenseren. In de bezuinigingsvoorstellen is onder andere het voorstel opgenomen om de hypoteekrenteaftrek te beperken. Verwacht mag worden dat dan ook het eigenwoningforfait beperkt wordt. Dit is echter niet het geval, de voorstellen behelsen juist het verhogen van het eigenwoningforfait. Hiermee lijkt de link tussen het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek te worden losgelaten.

Verhuurde huizen horen in box 3

Een hoofdwoning valt in box 1 van het belastingstelsel. Bezit iemand meerdere woningen? Dan vallen deze woningen in box 3 (de box van het vermogen). De wetgever gaat ervan uit dat het (ook weer) fictieve inkomen over dit vermogen (in box 3) 4% per jaar is. Over die 4% fictief inkomen, betaalt men 30% belasting (dit komt dus neer op een belasting van 1,2% over het totale vermogen in box 3).

Deze heffing geldt voor alle bezittingen van spaargeld tot onroerende zaken. Daarmee zijn huizen die door beleggers, particulieren etc. beschikbaar zijn voor de verhuur belast. Als uitgangspunt voor de heffing over onroerende zaken geldt de WOZ-waarde. Het is niet van belang of het vermogen/de onroerende zaak ook daadwerkelijk 4% rendement oplevert. Ook doet het er dus niet toe of een huis daadwerkelijk wordt verhuurd of niet. Kortom, als iemand een woning verhuurt, betaalt hij geen belasting over de inkomsten uit verhuur - maar betaalt hij wel 1,2% belasting over de WOZ-waarde.

Een eigenhuizenbezitter betaalt over de hoofdwoning dus inkomstenbelasting (variërend van 33,65% tot 52%) over maximaal 0,55% van de WOZ-waarde van het huis. Voor een tweede huis (niet de hoofdwoning) is dit anders. Indien de woning voor tenminste 30% van de tijd beschikbaar is voor de eigenaar, dan is de belasting gebaseerd op 1,2% over de WOZ-waarde van het huis. Indien de woning voor minder dan 30% van de tijd beschikbaar is voor de eigenaar, dan is de belasting gebaseerd op 1,2% over de economische waarde van de woning. Het bedrag is aanmerkelijk hoger dan het eigenwoningforfait, maar lager dan wanneer de verhuurder inkomstenbelasting zou moeten betalen over de ontvangen huurpenningen. Bij verhuur van een woning zijn de huurinkomsten uit de woning belastingvrij, daar staat tegenover dat kosten (zoals hypotheekkosten) niet aftrekbaar zijn.